LTV - czy wszystko o nim wiesz?

 

LTV - to skrót od angielskiego loan to value. Czyli dosłownie kredyt do wartości. Jest to wyrażony procentowo stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości (lub jakiegokolwiek innego dobra)

 

Przykład:

  • wartość nieruchomości: 300.000 PLN
  • wysokość zaciągniętego kredytu: 270.000 PLN
  • LTV = (270.000/300.000) x 100% = 90%
 

Jakiś doradca finansowy czy ktoś inny może wyjaśnić, że ten wynik mówi nam o tym, że 90% ceny zakupu danej nieruchomości pochodzi z kredytu. Jednak nie zawsze jest to prawda.
Pamiętamy, że LTV to stosunek kredytu do wartości nieruchomości a nie ceny jej zakupu.
Co to oznacza w praktyce? Wiedzą to Ci, którym dobry doradca finansowy doradził dobranie dodatkowej gotówki na wykończenie mieszkania od dewelopera po cenie kredytu mieszkalnego a nie po wyższej cenie kredytu gotówkowego. Zaraz ktoś dopyta: ale jak to? przecież bank nie może udzielić kredytu w większej wysokości niż 90% ceny zakupu! A no właśnie, że może, bo ogranicza nas nie cena, a wartość nieruchomości. Wykończone mieszkanie jest przecież warte więcej, niż to w stanie deweloperskim, za które płacimy deweloperowi podpisaną w akcie notarialnym cenę.
 

Przykład:
  • cena zakupu nieruchomości: 300.000 PLN
  • wartość wykończenia (podłogi, biały montaż, kuchnia w zabudowie): 30.000 PLN
  • wartość kredytu 297.000 PLN
  • LTV=(297.000/300.000+30.000) x 100% = 90%

 

W ten sposób LTV nie przekroczyło bariery 90% a my dysponujemy dodatkową gotówką na wykończenie mieszkania. Jednak, czy tylko kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, możemy liczyć na “bonusy”? Nie, ale już nie tak łatwo. Wszystko zależy od wyceny rzeczoznawcy majątkowego, który odwiedzi mieszkanie, które chcemy kupić z drugiej ręki i wartości, na jaką je wyceni. Bowiem bank bardziej ufa wartości ustalonej przez specjalistę, niż cenie, na którą mogły się zmówić strony transakcji. Jeśli szczęście nam dopisze i wytargujemy naprawdę dobrą cenę, może się okazać, że wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę będzie znacznie wyższa od tej, jaka widnieje w akcie. Wtedy LTV zmaleje a my będziemy mogli liczyć na obniżkę marży kredytu, która w dużej mierze zależy właśnie od tego parametru.
 

Przykład:
  • cena zakupu nieruchomości: 300.000 PLN
  • wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę: 340.000 PLN
  • kwota kredytu: 270.000 PLN
  • LTV=(270.000/340.000) x 100% = 79%

W ten sposób, angażując swoje środki tylko w 10% ceny mieszkania, otrzymaliśmy “darmowy” wkład własny w wysokości 21%.