Hipoteka - czym właściwie jest i jak działa?

Hipoteka nierozerwalnie kojarzy się z kredytem na zakup nieruchomości. Nic dziwnego – każdy, kto posiłkuje się kredytem bankowym w zakupie mieszkania lub domu z pewnością zetknął się z tym pojęciem.

Wynika to z faktu, że kredyty na zakup mieszkania lub budowę domu opiewają często na setki tysięcy złotych a ich spłata rozłożona jest nawet na 35 lat! Jaki zatem bank udzieliłby takiego finansowania, bez należytego zabezpieczenia? Tutaj właśnie na pomoc przychodzi hipoteka na nieruchomości!

Czym zatem jest hipoteka i dlaczego bankom tak na niej zależy?

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w artykule 65 definiuje to pojęcie w ten sposób:

w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (…)

Ok, przyznaję, brzmi to jak prawniczy bełkot, dlatego przetłumaczmy to „z polskiego na nasze” i przyjrzyjmy się temu, jak działa to narzędzie, gdy bierzemy kredyt mieszkaniowy:

Hipoteka to po prostu prawo ustanowione na danej nieruchomości i zapisane w jej księdze wieczystej, które jest zabezpieczeniem dla banku na wypadek braku spłaty kredytu.

w tym miejscu warto obalić popularny mit, który mówi, że jak mamy hipotekę, to bank jest właścicielem nieruchomości. Jest to oczywiście nieprawda! Właścicielem nieruchomości cały czas pozostaje kredytobiorca. Hipoteka jest tylko prawem z którego bank może skorzystać, ale wcale nie musi.

Jak działa hipoteka?

w uproszczeniu zabezpieczenie to działa w ten sposób, że jeśli przestaniemy spłacać bieżące raty kredytu, w ostateczności bank, z pomocą komornika, sprzeda nieruchomość a z uzyskanych w ten sposób pieniędzy spłaci kredyt.

Piszę „w ostateczności” ponieważ bank w pierwszej kolejności zwykle dąży do polubownego załatwienia sprawy z kredytobiorcą. Dlatego, jak tylko spotkają nas okoliczności, które mogą utrudnić terminową spłatę rat (najczęściej związane z utratą pracy) to od razu powinniśmy skontaktować się ze swoim bankiem.

w takich sytuacjach banki mogą zaproponować:

• odroczenie spłaty rat na jakiś czas,
• wydłużenie okresu kredytowania,
• dodanie kolejnego kredytobiorcy i inne.

Najgorsze, co możemy w takiej sytuacji zrobić, to nie robić nic i po prostu zaprzestać spłacania rat. Wtedy zaczniemy odbierać ponaglające listy polecone z banku, (które potrafią słono kosztować).

Jeśli dalej z naszej strony nie nastąpi reakcja, to bank będzie zmuszony skorzystać ze swojego prawa - hipoteki na nieruchomości właśnie i odzyskać w ten sposób swoje pieniądze. Co ciekawe, w lipcu 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, Dz.U. 2017 poz. 819 , która w takiej sytuacji nakazuje bankom wstrzymać się z pójściem do komornika na przynajmniej 6 miesięcy.

w tym czasie jako właściciel nieruchomości mamy szansę samodzielnie sprzedać nieruchomość i oddać należną kwotę bankowi.

Jest to dobra wiadomość dla kredytobiorców. Oznacza, że potencjalni nabywcy mieszkania lub domu nie muszą nic wiedzieć o tym, że mamy kłopoty ze spłatą kredyt i dzięki temu możemy uzyskać wyższą kwotę sprzedaży, niż w przypadku, gdyby miałoby dojść do licytacji komorniczej.

Jeśli w tym czasie nie znajdziemy kupca i nie zdobędziemy pieniędzy, bank uda się po pomoc do komornika, który zrobi to za nas.

Hipoteka a księga wieczysta

Może zastanawiać, dlaczego banki każą sobie płacić wyższe raty do czasu, aż wpis o hipotece pojawi się w księdze wieczystej kredytowanej nieruchomości.

Wytłumaczenie jest bardzo proste: hipoteka i wynikające z niej prawa, powstają dopiero z chwilą wpisania jej do księgi wieczystej danej nieruchomości.

Znaczenie hipoteki jest tak wysokie, że w księdze wieczystej widnieje specjalnie dla niej wydzielony, osobny, IV dział.

To znaczy, że jeśli z jakiegoś powodu, sąd odmówi wpisania hipoteki do księgi wieczystej, bank pozostaje „na lodzie”. Ryzyko kredytowe jest wyższe, zatem rata też musi być wyższa.

Rys. 1 Przykładowy widok rozdziału IV księgi wieczystej. Opracowanie własne

Zatem znając nr księgi wieczystej, można bardzo szybko sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem hipotecznym, czy nie.

Hipoteka umowna

w tym miejscu warto zwrócić uwagę, że w przypadku kredytu mieszkaniowego mamy do czynienia z hipoteką umowną. To znaczy, że dwie strony (właściciel mieszkania i bank) umawiają się i są zgodni co do warunków jej założenia.

Hipoteka przymusowa

Każdy, kto chce kupić mieszkanie musi wiedzieć, że może mieć do czynienia również z hipoteką przymusową. Jak sama nazwa wskazuje, może ona powstać nawet bez woli i wiedzy właściciela nieruchomości:

Przykład 1: Taką hipotekę może założyć na przykład firma wykonująca ocieplenie nowo budowanego bloku, której deweloper nie zapłacił za wykonaną pracę. Aby zmusić dewelopera do zapłaty, właściciel takiej firmy może w prosty sposób pojawić się ze swoim roszczeniem w IV dziale księgi wieczystej nieruchomości dewelopera.

Przykład 2: Podobnie może się zdarzyć na rynku wtórnym. Wystarczy, że obecny właściciel mieszkania popadł w długi, np. w związku z prowadzeniem firmy. Jego wierzyciele w celu odzyskania pieniędzy również mogą się ubiegać o wpis hipoteki na jego nieruchomości, aby wyegzekwować w ten sposób zapłatę.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką

i na koniec przechodzimy do najważniejszej właściwości hipoteki, która czyni ją tak atrakcyjną i wartościową dla wierzycieli.

Musimy bowiem pamiętać, że hipoteka jest przywiązana do nieruchomości, a nie do właściciela!

To znaczy, że jeśli kupimy mieszkanie, na którym ktoś założył hipotekę, to my – jako nowy właściciel – będziemy musieli taką hipotekę spłacić!

Nikogo nie będzie interesować, że to poprzedni właściciel popadł w długi.

Albo że to deweloper nie spłaca wielomilionowego kredytu inwestycyjnego lub nie zapłacił podwykonawcom.

Dlatego kupując mieszkanie, na którym ciąży jakakolwiek hipoteka, przed zakupem musimy koniecznie otrzymać od sprzedawcy lub dewelopera dokument, który zezwoli na wykreślenie hipoteki i bezpieczny zakup mieszkania.

Wzmianki w księdze wieczystej

Wcześniej była mowa o tym, że hipoteka i wynikające z niej prawa powstają dopiero wraz z jej wpisem do księgi wieczystej.

Jednak brak wpisów w IV dziale księgi wieczystej wcale nie oznacza, że za chwilę nie może się tam pojawić nowa hipoteka!

Tym bardziej, że sądy wieczystoksięgowe rozpatrują wnioski o wpis nawet przez kilka miesięcy.

Dlatego w momencie, gdy do sądu wpłynie jakikolwiek wniosek, w księdze wieczystej natychmiast pojawia się o tym wzmianka:

Rys. 1 Przykładowy widok wzmianki w IV dziale. Opracowanie własne

Jeśli znajdziemy taką wzmiankę, to znak, że za chwilę w tym miejscu może się pojawić kolejna hipoteka!

Oczywistym jest, że w takiej sytuacji powinna się nam zapalić „czerwona lampka ostrzegawcza”.

Powinniśmy zrobić wszystko, aby dowiedzieć się, czego ten wpis dotyczy i ewentualnie wstrzymać się z zakupem.

Co arcyciekawe a o czym mało kto wie, to że Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 19 maja 2016r. sygnatura akt: IV CSK 535/15 stwierdził, że wzmianka nie jest obciążeniem!

To znaczy, że kupując mieszkanie, czy to na rynku pierwotnym czy wtórnym, zawarte w umowie zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości nieobciążonej żadnymi prawami jest skuteczne, nawet jeśli w dniu podpisania umowy znajdują się wzmianki w księdze wieczystej!

w praktyce oznacza to, że jeśli nie zawrzemy dodatkowego zapisu w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej, możemy kupić nieruchomość, na której w niedługim czasie pojawi się hipoteka i będziemy zmuszeni ją spłacić.

Jak zatem wyraźnie widać, hipoteka jest bardzo potężnym narzędziem w rękach zapobiegliwego wierzyciela – silnie motywuje do terminowej spłaty.

Nic dziwnego, że utarło się powiedzenie, że hipoteka cementuje związki bardziej niż ślub. Jednak z drugiej strony bez hipoteki moglibyśmy w ogóle zapomnieć o kredytach mieszkaniowych.

Żaden bank nie uwierzyłbym nam „na słowo”, że przez 30 kolejnych lat będziemy terminowo spłacać raty.

Dlatego zakup mieszkania na kredyt z hipoteką wcale nie musi być dla nas tzw. „pętlą na szyi”. Ważne jednak, byśmy wiedzieli, co dokładnie hipoteka oznacza i jak się z nią obchodzić.

Mam nadzieję, mój wpis choć trochę w tym pomógł.

Uff...

Skoro dobrnąłeś drogi czytelniku do tego miejsca, to znaczy, że chyba dość intensywnie myślisz o zakupie nieruchomości i kredycie na mieszkanie :)

Zachęcam zatem do skontaktowania się z doradcą finansowym middlers w celu znalezienia najlepszej oferty kredytowej dla Ciebie!

A tak jeszcze przy okazji...

Czy masz już na swoim telefonie moją aplikację - KupujeM?

Jeszcze więcej cennych informacji o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie można znaleźć w mojej aplikacji mobilnej na smartfony z Androidem:

Kliknij zdjęcie aby pobrać aplikację KupujeM - mądry zakup mieszkania

Aplikacja jest bezpłatna i można ją pobrać klikając w ten link.