Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego

Wkład własny skutecznie blokuje wielu młodych ludzi przez zakupem swojego pierwszego mieszkania. Mało kogo stać, aby w miarę szybko odłożyć 30.000, 40.000 zł w gotówce. Nie dziwi więc zatem wcale fakt, że wiele osób zastanawia się, czy można dostać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Otóż można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. I nie można zarazem.

Obowiązek posiadania wkładu własnego narzuca na nas Rekomendacja S Komisji nadzoru finansowego. Mówi ona, że rekomendowaną wysokością wkładu własnego jest aż 20% wartości nieruchomości.

Zostawia jednak furtkę i pozwala zmniejszyć wkład własny do minimalnych 10%, pod warunkiem jednak, że brakujące 10% bank dodatkowo ubezpieczy.

Oczywiście koszt ubezpieczenia jest "ukryty" w wyższej marży kredytu.

Czy bank jakoś sprawdza, czy mamy wkład własny?

Tak, w bardzo prosty sposób. Po prostu bank płaci zawsze ostatni.

To znaczy, że najpierw my musimy ze swoich pieniędzy zapłacić sprzedającemu, a dopiero potem bank przeleje na jego konto swoją część.

Jeszcze zanim bank wykona przelew na konto sprzedającego, poprosi nas o potwierdzenie dokonania zapłaty naszej części.

Może to być potwierdzenie przelewu lub odpowiednie potwierdzenie w akcie notarialnym (np. przekazanie gotówki do rak sprzedającego).

Czy można skredytować pieniądze na wkład własny?

Nie. W każdy wniosku kredytowym podpisujemy się pod oświadczeniem, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu.

Poświadczając nieprawdę narażamy się na konsekwencje prawne:

Art. 297 kodeksu karnego (ustawa z 6 czerwca 1997 r.) w paragrafie 1 stanowi:

„Kto, w celu uzyskania dla siebie lub innej osoby kredytu, (...), przedkłada fałszywe lub stwierdzające nieprawdę dokumenty albo nierzetelne, pisemne oświadczenia (...), podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5”.

Ktoś może szybko wpaść na pomysł, że w takim razie ktoś inny z rodziny (np. mama) weźmie kredyt gotówkowy na siebie i uzyskane w ten sposób pieniądze podaruje swemu dziecku.

Można by pomyśleć, że w takim wypadku, z naszego punku widzenia, środki nie pochodzą z kredytu. Dostaliśmy je przecież od mamy.

Sprawa jest dyskusyjna i radzę omówić ją z prawnikiem i dokładnie przeczytać oświadczenia pod wnioskiem kredytowym.

Ktoś jeszcze bystrzejszy, może wziąć "pożyczkę" a nie "kredyt". Są przecież banki, które sprzedają pożyczki, a nie kredyty właśnie.

Nie jest to rozumowanie całkowicie pozbawione sensu, gdyż pożyczka i kredyt to dwa różne zagadnienia.

Kredyt:

mogą udzielać tylko banki,
trzeba powiedzieć na jaki cel,
pieniądze są tylko użyczane i pochodzą z depozytów innych klientów.

Pożyczka:

każdy może udzielić (osoby fizyczne i prawne, w tym banki),
nie trzeba mówić na jaki cel,
pieniądze otrzymujemy na własność, więc muszą być wcześniej własnością pożyczkodawcy (więc nie mogą pochodzić z depozytów klientów banku).

Nie polecam jednak kombinowania i łapania za słówka umów kredytowych. Banki nie bez przyczyny zatrudniają całe gromady prawników, by nie mieć przemyślanych tak poważnych spraw.

Jakie są więc sposoby na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Zabezpieczyć się na innej nieruchomości

Jeśli jesteśmy w posiadaniu (lub ktoś z naszej najbliższej rodziny) innej, wartościowej nieruchomości, to możemy kredyt hipoteczny zabezpieczyć właśnie na niej.

Pieniądze dostaniemy na zakup docelowego mieszkania, a bank hipotekę założy na obecnej nieruchomości.

Jest to najprostsze i najszybsze rozwiązanie. Banki również lubią taką procedurę, gdyż zawsze jest dla banku bezpieczniej dać mały kredyt za zabezpieczyć się na dużej nieruchomości.

Kupić po okazyjnej cenie

Już coraz rzadziej niestety, ale ciągle jest możliwe kupić nieruchomość grubo poniżej wartości rynkowej.

Być może sprzedającemu się spieszy. Chce szybko upłynnić aktywa. Może zmusza go do tego sytuacja życiowa lub po prostu jest nierozeznany w cenach mieszkań w okolicy.

Jeśli spotka nas takie szczęście, to być może nie będziemy musieli angażować własnych środków na wkład własny.

Trzeba bowiem rozdzielić cenę transakcyjną (cenę zakupu) od ceny rynkowej (wartości nieruchomości).

Wtedy będzie oczywiste, że za mieszkanie warte 300.000 zł, za które zapłacimy 270.000 zł nie trzeba będzie angażować środków własnych, ponieważ to różnica w cenie będzie stanowić nasz wkład własny.

Na przeszkodzie może nam w pierwszej kolejności stanąć rzeczoznawca majątkowy, który wyceni na zlecenie banku tę nieruchomość.

To właśnie rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy, informuje bank o tym, ile faktycznie jest warta dana nieruchomość.

Może on nie podzielić naszego entuzjazmu i wycenić mieszkanie na równie, lub niewiele ponad 270.000 zł.

Kolejną kłodę pod nogi, choć na szczęście do przeskoczenia, może rzucić urząd skarbowy.

Nie jest to duży problem, ale jeśli urząd uzna, że zaniżona została cena transakcyjna, może ostatecznie w postępowaniu obliczyć należny podatek (PCC, VAT, dochodowy - w zależności od kontekstu) nie od ceny transakcyjnej, a od ceny rynkowej.

Są to jednak sytuacje dość rzadkie i występują wtedy, gdy cena sprzedaży jest bardzo mocno wręcz nienaturalnie zaniżona.

Wziąć więcej kredytu na wykończenie mieszkania

Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, można w jednym kredycie dobrać gotówkę na wykończenie.

Banki zdają sobie sprawę, że trudno wprowadzić się na standard deweloperski, dlatego ochoczo pozwalają zwiększać kwotę kredytu, nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych aby doprowadzić nieruchomość do stanu gotowego do zamieszkania.

Co ciekawe, banki już dawno przestały wymagać przedstawiania faktur i rachunków, potwierdzających wykonane prace remontowe.

Zadowalają się oświadczeniem lub zwykłymi zdjęciami.

Co prawda, zanim dostaniemy pieniądze na wykończenie, musimy przedstawić kosztorys prac, jednak nikt nie będzie nas z niego rozliczał.

Zatem banku nie interesuje, czy np. na podłogi wydaliśmy zgodnie z kosztorysem 15.000 zł, czy kupiliśmy po promocji w markecie budowlanym za 4.000 zł i w dodatku sami lub ze szwagrem je położyliśmy.

Lekko licząc, kredytobiorca - złota rączka z założonych 60.000 zł przewidzianych na remont, może zaoszczędzić nawet połowę albo i więcej.

Czyli na koniec po remoncie może zostać z dodatkowymi 30.000 zł w kieszeni, które teoretycznie może przeznaczyć na co chce.

Zakup samochodu, wczasów lub odłożyć na czarną godzinę.

Teoretycznie, gdyż tu sprawa ma się podobnie jak z omówionym wyżej tematem wkładu własnego pochodzącego z kredytu.

Podsumowanie

Przedstawiłem chyba wszystkie możliwe scenariusze, jakie są możliwe do wykorzystania przez przedsiębiorczych kredytobiorców.

Oczywiście nie polecam i nie zachęcam nikogo do wykorzystywania środków z kredytu niezgodnie z przeznaczeniem ani do jakichkolwiek innych zabiegów mających na celu w jakikolwiek sposób ominięcie obowiązku posiadania wkładu własnego.

Opracowanie ma na celu tylko uczulić i przestrzec przed nieprawidłowymi praktykami, rzucić światło na możliwe konsekwencje i pomóc świadomie podjąć decyzję co do warunków kredytu i uświadomić, że nie tak łatwo jest wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

A tak jeszcze przy okazji...

Czy masz już na swoim telefonie moją aplikację - KupujeM?

Jeszcze więcej cennych informacji o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie można znaleźć w mojej aplikacji mobilnej na smartfony z Androidem:

doradca finansowy wrocław aplikacja KupujeM

Kliknij zdjęcie aby pobrać aplikację KupujeM - mądry zakup mieszkania

Aplikacja jest bezpłatna i można ją pobrać klikając w ten link.