Zdolność kredytowa - jak jest liczona

Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie, opracowana przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2013 r., definiuje pojęcie oceny zdolności kredytowej. Jest to:

“ocena czy klient będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych umową.” Rekomendacja S

Banki obliczając zdolność kredytową klientów, prześwietlają dwa zasadnicze obszary:

• analiza ilościowa wysokości i stabilności dochodów
• analiza jakościowa cech klienta

Analiza ilościowa wysokości i stabilności dochodów

Analiza ilościowa wysokości i stabilności dochodów to nic innego, jak obliczenie, czy danego klienta po prostu będzie stać na spłatę kredytu. To znaczy, czy z jednej strony dochody, jakie przedstawił do analizy a z drugiej ponoszone przez niego stałe, miesięczne wydatki, pozwolą udźwignąć niemałą przecież ratę kredytu hipotecznego.

Każdy bank liczy zdolność kredytową według sobie tylko znanych wytycznych i polityki kredytowej oraz związanej z nią ryzyka. Jest to bardzo skomplikowany proces i jest zaszyty w rozbudowanych, programowych systemach informatycznych. Na szczęście są jednak pewne parametry, wspólne dla wszystkich banków.

Wskaźnik DtI

Jednym z nich jest wskaźnik DtI (skrót od angielskiego debt to income czyli dług do dochodu). Jest to, jak mówi wspomniana już Rekomendacja S: wyrażony procentowo, stosunek wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i innych niż kredytowe zobowiązań finansowych (z których klient detaliczny nie może się wycofać, tj. wynikających m.in. z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny, np. alimenty, pożyczki, poręczenia, gwarancje) do dochodów.

Rys. 1 Wzór obliczania wskaxnika DTI. Źródło: Opracowanie własne

Przykład:

• dochód netto z umowy o pracę: 2800 PLN
• rata spłacanego kredytu na wakacje: 150 PLN
• rata wnioskowanego kredytu na mieszkanie: 1000 PLN
• DtI = ((150 + 1000) / 2800) x 100% = 41%

Powyższy wynik mówi o tym, że 41% dochodów będzie wydawanych na obsługę zobowiązań kredytowych. Taki klient byłby już w bankach na cenzurowanym, gdyż Rekomendacja S nakazuje bankom zwracać szczególną uwagę na zdolność kredytową klientów, których dochody nie przekraczają średnich w regionie i dla których wskaźnik DtI przekroczył 40%. Dla zarabiających powyżej średniej, granicę ustalono na 50%.

Jak widać, jest to dość prosty i szybki sposób na sprawdzenie relacji długu do dochodu, dlatego nie jest on pozbawiony wad.
br

Głownie dlatego, że w ogóle nie pyta, jak długo jeszcze będziemy spłacać ten przykładowy kredyt na wakacje.

Może została nam jeszcze tylko jedna rata i koniec? Niestety bank nie jest zainteresowany tą informacją, ponieważ liczy zdolność kredytową na dany moment.

Dlatego jeśli po wyliczeniach z doradcą finansowym wychodzi, że może nam zabraknąć zdolności właśnie przez niespłacone kredyty lub nieużywane karty kredytowe lub limity w koncie, warto takie produkty ostatecznie zlikwidować, aby z czystym kontem móc wykorzystać całą swoją zdolność kredytową.

Jednak co z osobą, która na przykład też zarabia 2800 PLN miesięcznie, nie ma żadnych zobowiązań kredytowych ani innych, ale za to samotnie wychowuje dwójkę dzieci?

Skoro nie ma żadnych zobowiązań, to czy jej zdolność kredytowa będzie większa? Niestety nie, gdyż banki poza wskaźnikiem DtI, który w tym przypadku wynosiłby 0%, sprawdzają i liczą jeszcze szereg innych parametrów. Jednym z nich jest dochód dyspozycyjny.

Wskaźnik DI

DI - (skrót od angielskiego Disposable Income) czyli dochód dyspozycyjny, służy do tego, aby obliczyć, jak się ma relacja miesięcznych wydatków związanych z utrzymaniem, do dochodów. Nie bez przyczyny banki pytają we wnioskach kredytowych, czasami dość szczegółowo, właśnie o wydatki na mieszkanie, samochód, abonamenty, czy inne.

z drugiej strony, banki zdają sobie sprawę z tego, że po pierwsze, czasami dość trudno jest dokładnie określić te koszty, a po drugie, świadome są tego, że niektórzy mogą zechcieć te informacje na swoją korzyść trochę przypudrować.

Dlatego banki same sobie ustalają minimalne koszty utrzymania dla danego regionu kraju i danej ilości osób pracujących i niepracujących w gospodarstwie domowym.

z tego powodu, nawet jeśli wpiszemy we wniosku, że koszty utrzymania wynoszą np. 100 PLN miesięcznie, to bank i tak przyjmie do obliczeń większą, swoją zdefiniowaną kwotę, np. 800 PLN. Natomiast jeśli podamy z kolei wysoką wartość, np. 1800 PLN, to bank do obliczeń przyjmie z kolei tę większą, podaną przez nas.

Jak łatwo się domyślić, znając te minimalne wartości, będzie wiadomo w którym banku będzie łatwiej, a w którym trudniej otrzymać kredyt. Można albo samemu na chybił trafił szukać odpowiedniego banku, albo skorzystać z darmowej porady doradcy finansowego middlers.

Biorąc pod uwagę powyższe, osoba z przykładu, zarabiająca 2800 PLN, bez kredytów ale wychowująca dwójkę dzieci, według oceny jednego z banków, posiada dochód dyspozycyjny w kwocie 157 PLN i teoretycznie, maksymalnie tyle może wynieść rata przyszłego kredytu…

Analiza jakościowa cech klienta

Drugim zasadniczym obszarem, który bank prześwietla oceniając zdolność kredytową, jest analiza jakościowa cech klienta. Rekomendacja S mówi, że:

analiza ta polega na ocenie cech klienta, które mają istotny wpływ na skłonność klienta do spłaty zaciągniętego kredytu w terminach określonych w umowie. Rekomendacja S

Jak łatwo można zauważyć, jest to tak duży i niedookreślony zbiór informacji, że banki wrzucają do niego niemal wszystko. Głownie od tego, jakie cechy klienta bank uzna za istotne, zależy czy w danym banku dostaniemy kredyt czy nie.

Czymże jest bowiem skłonność do spłaty i jak ją zbadać?

Chodzi o to, że banki mają świadomość, że część z udzielonych dzisiaj kredytów, będzie w przyszłości miała kłopoty z terminową spłatą, gdyż banki codziennie borykają się z problemem nierzetelnych klientów i nieterminowych spłat.

Cała trudność polega na tym, aby takiego klienta zawczasu zidentyfikować i podziękować za współpracę, zanim jeszcze dojdzie do podpisania umowy.

Pytanie jak takiego klienta wyłapać? Właśnie od tego jest analiza jakościowa cech klienta. Bank do przepastnego systemu informatycznego, wprowadza dosłownie wszystkie informacje, jakie uda mu się uzyskać na temat swoich klientów.

Dzięki temu statystyka powie bankowi, że na przykład 31 letni spawacz po technikum, singiel z Radomia, mieszkający w danej dzielnicy, który nigdy nie miał kredytów, na 47% nie będzie w przyszłości spłacał kredytu, bo taką historię zbudowali w danym banku klienci o takim profilu.

Jeśli takie prawdopodobieństwo jest nie do zaakceptowania przez politykę kredytową banku, ten klient spotka się z odmowną decyzją. Nawet, jeśli będzie miał zdolność kredytową na niebotyczne kwoty.

Właśnie z takich powodów klienci w jednych bankach spotykają się z przykrymi niespodziankami i odmową udzielenie kredytu, a w drugich są witani w otwartymi ramionami. Aby w pełni wykorzystać te wszystkie informacje, spotkaj się z Twoim doradcą finansowym middlers.

A tak jeszcze przy okazji...

Czy masz już na swoim telefonie moją aplikację - KupujeM?

Jeszcze więcej cennych informacji o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie można znaleźć w mojej aplikacji mobilnej na smartfony z Androidem:

Kliknij zdjęcie aby pobrać aplikację KupujeM - mądry zakup mieszkania

Aplikacja jest bezpłatna i można ją pobrać klikając w ten link.