1 sierpnia 2020
Marek Jakubicki
Aby dobrze zrozumieć czym zajmuje się doradca finansowy, trzeba odpowiedzieć najpierw na pytanie, po co i dlaczego powstał taki zawód?
W Polsce sektor finansowy jest zdominowany wręcz przez banki.
To znaczy, że w większości przypadków, kiedy myślimy o pożyczeniu pieniędzy
bądź
o ulokowaniu oszczędności - pierwsze kroki kierujemy właśnie do któregoś
banku.
Na stronie Narodowego Banku
Polskiego możemy znaleźć listę prawie 70
zarejestrowanych w Polsce banków (nie licząc setek banków spółdzielczych!).
Banków uniwersalnych, które większość z nas kojarzy chociażby z reklam
telewizyjnych jest przeszło 30!
Załóżmy, że chcesz wziąć kredyt hipoteczny.
Niech każdy z banków ma tylko 2 różne oferty na kredyt hipoteczny w swoim
portfolio.
(W praktyce mają czasami nawet 4 lub 5).
Zatem bardzo szybko zrobi się z tego ponad 100 różnych ofert na sam kredyt
hipoteczny!
Domyślasz się już pewnie, że samo uzyskanie tych ofert od banków wiąże się z
dziesiątkami godzin spędzonych na wizytach w różnych placówkach
bankowych,
spotkaniach z dziesiątkami pracowników banków i przewertowaniu dosłownie
setek stron dokumentów w poszukiwaniu tej jednej jedynej oferty - najlepszej
dla Ciebie!
A gdyby tak można było w jednym miejscu znaleźć i porównać ze sobą te wszystkie oferty...?
Byłoby wspaniale, nieprawdaż? Oczywiście jest to możliwe! Z pomocą przychodzi właśnie doradca finansowy.
Doradca finansowy to osoba, która zawodowo zajmuje się pośredniczeniem w zawieraniu umów na np. kredyty hipoteczne między klientem a bankiem, jak na przykład doradca finansowy middlers z Wrocławia
To znaczy, że taki doradca (w skrócie) ma umowy z różnymi bankami na sprzedaż
ich produktów.
W tym miejscu pojawia się już koleje pytanie do wybranego doradcy...
Odpowiedź na to pytanie da Ci pojęcie, jak wiele ofert będzie mógł porównać
ze sobą doradca zanim wspólnie wybierzecie najlepszą.
Z oczywistych względów powinno Ci zależeć, aby Twój doradca miał podpisane
umowy z jak największą ilością banków!
Dzięki temu będziesz mieć pewność, że faktycznie nie da się znaleźć już
tańszego i korzystniejszego dla Ciebie kredytu i oferta na którą się
decydujesz, będzie tą optymalną.
Dla przykładu doradca kredytowy
middlers współpracuje ze wszystkimi wiodącymi
bankami, które mają konkurencyjne oferty na kredyt hipoteczny:
Doradca, który szczerze potrafi odpowiedzieć na to pytanie powinien mieć
złoty pomnik w centrum miasta ;)
Jest to bowiem równoznaczne z tym, ze doradca wskaże najlepsze rozwiązanie,
ale nie dostanie za nie wynagrodzenia ;(
Jednak dobry doradca (jak middlers ;) zawsze w takim momencie staje na
wysokości zadania i szczerze informuje klienta o wszystkich możliwościach.
Aby nie być gołosłownym: oferty których zwykle pośrednicy nie mają możliwości
pośredniczenia to na przykład oferty dla pracowników zatrudnionych w sektorze
finansowym (np. pracownicy banków mają specjalną ofertę w Eurobanku).
Doradca powinien również umieć powiedzieć, z którymi bankami NIE MA podpisanej umowy o pośrednictwo i w prezentowaniu ofert w ogóle nie weźmie ich pod uwagę.
Dla middlers są to banki spółdzielcze i Credit Agricole. Tyczy się to również sytuacji, kiedy dla danej oferty doradca mógłby obniżyć na przykład prowizję. Jednak więcej o tym w części poświęconej wynagrodzeniu doradcy.
Dobry doradca finansowy w zasadzie jest w stanie przeprowadzić klienta przez cały proces przyznawania kredytu.
Wnioskując o kredyt hipoteczny musisz liczyć się z tym, że zadaniem doradcy
finansowego jest przygotować Twój wniosek do analizy w banku.
To znaczy, że doradca finansowy
odpowiada swoim imieniem za rzetelność
wprowadzonych danych (np. przepisując dane z papierowego wniosku, który
podpisał klient, do systemu informatycznego banku) i za weryfikację
oryginałów dokumentów.
Czyli musi chociażby sprawdzić Twój dowód osobisty czy na przykład nie jest
sfałszowany lub czy nie podajesz się przypadkiem za kogoś innego.
Doradca również odpowiada za autentyczność podpisów na wnioskach
i załącznikach.
Te wszystkie działania mają na celu przedstawić Ciebie i Twój wniosek w prawdziwym świetle, aby bank mógł podjąć decyzję kredytową bazując na prawdziwych danych.
Zatem nie zdziw się, jeśli wnioskując o kredyt doradca zada Ci masę pytań, między innymi poprosi o:
Nie znam w Polsce pośrednika kredytów hipotecznych dla osób fizycznych, który pobiera prowizje od klientów. Jeśli ktoś takiego zna, proszę o komentarz pod artykułem.
Z reguły usługi doradcy finansowego są dla klientów CAŁKOWICIE BEZPŁATNE.
To znaczy, że za pracę doradcy zapłaci bank, w którym weźmiesz kredyt.
I nie myśl sobie, ze będziesz cwany i po spotkaniu z doradcą, po
poznaniu i
wyselekcjonowaniu wszystkich ofert, pójdziesz bezpośrednio do banku
z nadzieją, że
dostaniesz coś taniej.
To tak nie działa!
Oferty bezpośrednio w bankach NIE są wcale tańsze ani droższe, niż
u pośredników
kredytowych. Po prostu, kiedy pójdziesz do banku, to i tak
zapłacisz tyle samo za kredyt. Jedynie bank z nikim nie będzie dzielił się
swoim zarobkiem.
Jeśli natomiast weźmiesz kredyt z doradcą, to bank zwyczajnie zarobi trochę
mniej, ponieważ będzie się musiał podzielić ze swoim pośrednikiem.
Ok, to ile zarabia doradca finansowy?
Temat wynagradzania doradców finansowych w Polsce był przedmiotem bardzo
głośnej dyskusji politycznej w roku 2017. Komisja Nadzoru Finansowego bardzo
lobbowała ustawodawcę aby całkowicie zakazać wynagradzania doradców
finansowych!
Tak ostre stanowisko było podyktowane licznymi zarzutami kierowanymi
w ich
stronę, że rzekomo naciskają klientów aby wybierali niekorzystne dla nich
oferty, ale opłacalne dla doradcy.
Już tłumaczę o co chodzi:
Problem polegał na tym, że znajdowali się nieuczciwi doradcy, którzy
przedstawiali oferty w taki sposób, aby nakierować klienta do skorzystania z
takiej oferty, na której sprzedaży najwięcej zarobi pośrednik finansowy,
a niekoniecznie
klient.
Problem bierze się stąd, że doradcy dostają różne wynagrodzenie z różnych banków. To znaczy, że za sprzedaż kredytu banku ABC doradca zarobi więcej, niż za sprzedaż oferty banku XYZ! A tam, gdzie doradca zarabia najwięcej - klient często traci! (Choć nie jest to regułą)
Taka sytuacja prowadzi prostą drogą do klasycznego konfliktu interesów.
To znaczy, że w idealnej sytuacji i doradcy i klientowi powinno zależeć,
aby
klient wybrał najlepszą ofertę z JEGO punktu widzenia (punktu widzenia
klienta).
Niestety rzeczywistość jest inna: Klient chce ofertę, która będzie dla niego najtańsza i najbardziej opłacalna...
A doradca chce sprzedać ofertę, na której on sam najwięcej zarobi...
Różnice w wynagrodzeniach wypłacanych doradcom przez banki potrafią być znaczące:
Doradca finansowy zarabia od 1% do nawet 5% wartości kredytu.
Czyli za kredyt w wysokości 300.000 zł doradca kredytowy może zarobić
od
3.000 zł do nawet 15.000 zł.
Najczęściej jednak, doradcy kredytowi zarabiają od 1 do 2% za uruchomiony
kredyt. Czyli za kredyt 300.000 zł pośrednik może zarobić w praktyce
od 3.000 zł do 6.000 zł. Od tej kwoty musi jeszcze zapłacić podatek
dochodowy (18%) i opłacić koszty prowadzenia działalności.
Nie oczekujmy zatem, że doradcy będą się w jakiś sposób "dzielić"
swoją prowizją z klientami, na co niekiedy naciskają niezorientowani w sprawie
klienci.
Jak zatem pogodzić interes doradcy i interes klienta?
Na szczęście KNF nie zakazała wynagradzania pośredników kredytowych.
Znalazła
natomiast pewien kompromis. Po prostu przedstawiając Klientowi oferty
(na
formularzu informacyjnym) doradca finansowy musi napisać, ile
zarobi za
sprzedaż tej oferty.
Oczywiście NIE jest zasadą, że oferta na której najwięcej zarobi
doradca jest
automatycznie najgorsza dla klienta!
Należy w tym miejscu obalić ten mit!
Często wręcz przeciwnie, niektóre banki wprowadzają nową ofertę na rynek i chcąc pozyskać na nią nowych klientów - uatrakcyjniają ją zarówno dla klientów jak i dla swoich pośredników!
Na sam koniec tego akapitu warto dodać, że nie ma za bardzo korelacji
z wysokością prowizji płatnej bankowi za uruchomienie kredytu,
a prowizją którą zarobi
doradca.
Są to dwie różne rzeczy. Można spokojnie znaleźć oferty bankowe bez
prowizji za uruchomienie, za które jednak doradca dostanie swoją
prowizję.
Zawód doradcy finansowego jest co prawda uregulowany w ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze
nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami jednak są
to wymagania łatwe do spełnienia:
Pośrednikiem finansowym może być osoba fizyczna, która:
Jednak, czy taka osoba będzie umiała odpowiedzieć na wszystkie Twoje pytania i wyjaśnić wszystkie wątpliwości?
Polecam spytać doradcy, z którym zamierzasz współpracować, czy ma wykształcenie wyższe związane z finansami.
Oczywiście nie gwarantuje to od razu, że będzie znać odpowiedź na
każde pytanie. Jednak jest duża szansa, że dzięki temu taki doradca
będzie mógł spojrzeć szerzej na Twoją sprawę i objąć wzrokiem cały
kontekst Twojej sytuacji.
Dla przykładu, jako doradca finansowy middlers posiadam tytuł
magistra nauk ekonomicznych, zdobyte na kierunku Rynki
Finansowe i Bankowość zdobyte w Wyższej
Szkole Bankowej we Wrocławiu oraz ukończyłem studia podyplomowe na
Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu na kierunku Analizy
Finansowej.
Dzięki temu nie boję się pytań typu:
Nie chcę absolutnie, aby ktokolwiek odebrał te informacje jako
przechwałki.
Jednak od swojego doradcy finansowego na prawdę możesz wymagać więcej,
niż tylko bezmyślnego "wypełniania papierków".
A na najlepszych doradcach kredytowych możesz o prostu polegać i im
zaufać.
Jest to koleje bardzo ważne pytanie, które pozwoli Ci lepiej się zorientować w wyborze docelowego doradcy.
Doświadczenie i ilość sprzedanych umów kredytowych jest najlepszą wizytówką, świadczącą o dobrym przygotowaniu merytorycznym.
Do tego taki doradca najpewniej spotkał się już z wieloma tak zwanymi
trudnymi przypadkami i dzięki temu szybko potrafi rozeznać się w
sytuacji danego klienta.
Oprócz tego, pomagając zdobyć finansowanie na różne mieszkania i domy,
z różnych inwestycji i na różnych etapach, będzie mógł również
rozjaśnić Ci pewne sprawy związane z zakupem nieruchomości.
Z całą pewnością, doradca finansowy powinien znać cały proces
zakupowy
nieruchomości.
Często zapisy w umowach przedwstępnych skutecznie uniemożliwiają
skorzystanie z finansowania banku.
Bank bowiem musi respektować postanowienia umowy i na przykład
umówionych terminów.
Jeśli okażą się za krótkie, bank aby procesować kredyt, będzie wymagał
aneksów do umowy z potwierdzeniem ich przedłużenia.
Doradca finansowy powinien również umieć zbadać stan prawny
nieruchomości.
Oczywiście dobrze, aby zrobił to zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę ze
sprzedającym czy deweloperem.
Bardzo pomocna okaże się tutaj umiejętność badania księgi
wieczystej.
Mogą się w niej bowiem znaleźć zapisy, które nie są przeszkodą do
przeniesienia na Ciebie własności ale mogą skutecznie uniemożliwić
wzięcie kredytu.
Takim przykładem mogą być wzmianki o wpisach w którymś dziale
KW.
Bank bez ich dokładnego sprawdzenia i zweryfikowania nie zgodzi się na
udzielenie kredytu.
Więcej o wzmiankach i o samej księdze wieczystej i hipotece w moim
artykule na otico.pl
Uff...
Skoro dobrnąłeś drogi czytelniku do tego miejsca, to znaczy, że chyba
dość intensywnie myślisz o zakupie nieruchomości i kredycie na
mieszkanie :)
Zachęcam zatem do skontaktowania się z doradcą finansowym middlers w celu
znalezienia
najlepszej oferty kredytowej dla Ciebie!
A tak jeszcze przy okazji...
Jeszcze więcej cennych informacji o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie można znaleźć w mojej aplikacji mobilnej na smartfony z Androidem:
Kliknij zdjęcie aby pobrać aplikację KupujeM - mądry zakup mieszkania
Aplikacja jest bezpłatna i można ją pobrać klikając w ten link.