Pytanie nr 1

Doradca finansowy - czym się zajmuje?

Aby dobrze zrozumieć czym zajmuje się doradca finansowy, trzeba odpowiedzieć najpierw na pytanie, po co i dlaczego powstał taki zawód?

W Polsce sektor finansowy jest zdominowany wręcz przez banki.

To znaczy, że w większości przypadków, kiedy myślimy o pożyczeniu pieniędzy bądź o ulokowaniu oszczędności - pierwsze kroki kierujemy właśnie do któregoś banku. Na stronie Narodowego Banku Polskiego możemy znaleźć listę prawie 70 zarejestrowanych w Polsce banków (nie licząc setek banków spółdzielczych!).

Banków uniwersalnych, które większość z nas kojarzy chociażby z reklam telewizyjnych jest przeszło 30!

Jak zatem wybrać bank i ofertę najkorzystniejszą dla Ciebie i skrojoną na Twoją miarę?

Załóżmy, że chcesz wziąć kredyt hipoteczny.

Niech każdy z banków ma tylko 2 różne oferty na kredyt hipoteczny w swoim portfolio.

(W praktyce mają czasami nawet 4 lub 5).

Zatem bardzo szybko zrobi się z tego ponad 100 różnych ofert na sam kredyt hipoteczny!

Domyślasz się już pewnie, że samo uzyskanie tych ofert od banków wiąże się z dziesiątkami godzin spędzonych na wizytach w różnych placówkach bankowych, spotkaniach z dziesiątkami pracowników banków i przewertowaniu dosłownie setek stron dokumentów w poszukiwaniu tej jednej jedynej oferty - najlepszej dla Ciebie!

A gdyby tak można było w jednym miejscu znaleźć i porównać ze sobą te wszystkie oferty...?

Byłoby wspaniale, nieprawdaż? Oczywiście jest to możliwe! Z pomocą przychodzi właśnie doradca finansowy.

Doradca finansowy to osoba, która zawodowo zajmuje się pośredniczeniem w zawieraniu umów na np. kredyty hipoteczne między klientem a bankiem, jak na przykład doradca finansowy middlers z Wrocławia

To znaczy, że taki doradca (w skrócie) ma umowy z różnymi bankami na sprzedaż ich produktów.

W tym miejscu pojawia się już koleje pytanie do wybranego doradcy...

Pytanie nr 2

Ile banków i ofert doradca ma w swojej ofercie?

Odpowiedź na to pytanie da Ci pojęcie, jak wiele ofert będzie mógł porównać ze sobą doradca zanim wspólnie wybierzecie najlepszą.

Z oczywistych względów powinno Ci zależeć, aby Twój doradca miał podpisane umowy z jak największą ilością banków!

Dzięki temu będziesz mieć pewność, że faktycznie nie da się znaleźć już tańszego i korzystniejszego dla Ciebie kredytu i oferta na którą się decydujesz, będzie tą optymalną.

Dla przykładu doradca finansowy middlers współpracuje ze wszystkimi wiodącymi bankami, które mają konkurencyjne oferty na kredyt hipoteczny:

• ALIOR BANK S.A.
• BANK HANDLOWY W WARSZAWIE S.A.
• BANK POCZTOWY S.A.
• SANTANDER BANK POLSKA S.A.
• BANK OCHRONY ŚRODOWISKA S.A.
• BANK BGŻ BNP PARIBAS S.A.
• RAIFFEISEN BANK POLSKA S.A.
• EURO BANK S.A.
• ING BANK ŚLĄSKI S.A
• BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. (PEKAO SA)
• PEKAO BANK HIPOTECZNY S.A.
• POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. (PKO BP SA)
• BANK MILLENNIUM S.A.
• MBANK S.A.

Pytanie nr 3

Czy doradca wie o ofercie, która jest dla Ciebie lepsza, ale on nie ma jej dostępnej u siebie?

Doradca, który szczerze potrafi odpowiedzieć na to pytanie powinien mieć złoty pomnik w centrum miasta ;)

Jest to bowiem równoznaczne z tym, ze doradca wskaże najlepsze rozwiązanie, ale nie dostanie za nie wynagrodzenia ;(

Jednak dobry doradca (jak middlers ;) zawsze w takim momencie staje na wysokości zadania i szczerze informuje klienta o wszystkich możliwościach.

Aby nie być gołosłownym: oferty których zwykle pośrednicy nie mają możliwości pośredniczenia to na przykład oferty dla pracowników zatrudnionych w sektorze finansowym (np. pracownicy banków mają specjalną ofertę w Eurobanku).

Doradca powinien również umieć powiedzieć, z którymi bankami NIE MA podpisanej umowy o pośrednictwo i w prezentowaniu ofert w ogóle nie weźmie ich pod uwagę.

Dla middlers są to banki spółdzielcze i Credit Agricole. Tyczy się to również sytuacji, kiedy dla danej oferty doradca mógłby obniżyć na przykład prowizję. Jednak więcej o tym w części poświęconej wynagrodzeniu doradcy.

Pytanie nr 4

Co zrobi za Ciebie i dla Ciebie Twój doradca finansowy?

Co robi doradca finansowy

Dobry doradca finansowy w zasadzie jest w stanie przeprowadzić klienta przez cały proces przyznawania kredytu.

Doradca finansowy czym się zajmuje:

• wyjaśnia wszystkie pytania i wątpliwości
• wyszukuje i porównuje oferty kredytowe
• pomaga klientowi wybrać najlepszą ofertę
• oblicza zdolność kredytową
• przygotowuje i wypełnia wszystkie dokumenty
• kompletuje wszystkie dokumenty i załączniki
• dba o kompletność i zgodność z bankową checklistą
• za Twoją zgodą kontaktuje się z deweloperem lub sprzedającym
• przesyła dokumenty do banku do analizy
• kontaktuje się bezpośrednio z analitykami bankowymi
• nadzoruje cały proces analizy w banku
• wyjaśnia braki i powody wstrzymań procesów
• jeśli jest taka możliwość wnioskuje o przyspieszenie procesu
• negocjuje z bankiem ofertę (jeśli jest taka możliwość)
• przesyła decyzje wstępne i ostateczne z banku do klienta
• przesyła klientowi przygotowaną umowę kredytową na kilka dni przed jej podpisaniem aby mógł się z nią spokojnie zapoznać w domu
• uczestniczy w spotkaniu w banku na podpisaniu umowy
• pomaga spełnić warunki do wypłaty kredytu
• i wiele więcej ;)

O co pyta doradca finansowy

Wnioskując o kredyt hipoteczny musisz liczyć się z tym, że zadaniem doradcy finansowego jest przygotować Twój wniosek do analizy w banku.

To znaczy, że doradca finansowy odpowiada swoim imieniem za rzetelność wprowadzonych danych (np. przepisując dane z papierowego wniosku, który podpisał klient, do systemu informatycznego banku) i za weryfikację oryginałów dokumentów.

Czyli musi chociażby sprawdzić Twój dowód osobisty czy na przykład nie jest sfałszowany lub czy nie podajesz się przypadkiem za kogoś innego.

Doradca również odpowiada za autentyczność podpisów na wnioskach i załącznikach.

Te wszystkie działania mają na celu przedstawić Ciebie i Twój wniosek w prawdziwym świetle, aby bank mógł podjąć decyzję kredytową bazując na prawdziwych danych.

Doradca finansowy jak wygląda praca

Zatem nie zdziw się, jeśli wnioskując o kredyt doradca zada Ci masę pytań, między innymi poprosi o:

• dowód osobisty
• nazwisko panieńskie mamy
• okres zamieszkiwania pod obecnym adresem
• częstotliwość zmiany adresu
• miejsce zatrudnienia
• miejsce poprzedniego zatrudnienia
• całkowity staż pracy
• adres do korespondencji
• wyniki finansowe Twojej firmy
• Twoje zarobki
• raty wszystkich Twoich kredytów, limity kart kredytowych i debetów
• czy płacisz alimenty i ewentualnie w jakiej wysokości
• czy poświadczasz zobowiązania spółek
• czy jesteś udziałowcem lub akcjonariuszem spółek
• ile masz dzieci na utrzymaniu
• ile masz osób dorosłych na utrzymaniu
• dokument potwierdzający rozdzielność majątkową
• kopie Twoich umów pracę czy zlecenie
• Twoje zeznania podatkowe
• zaświadczenia z urzędów (np US i ZUS)
• wydruk historii Twojego konta bankowego
• wszystkie dokumenty związane z zakupywaną nieruchomością
• i wszelkie inne dokumenty jakie na etapie procesowania poprosi bank...

Pytanie nr 5

Ile zarabia doradca finansowy na sprzedaży konkretnej oferty? Czy w związku z tym nie "wciska" Ci słabej oferty, ale opłacalnej dla niego?

Doradca finansowy - kto mu płaci

Nie znam w Polsce pośrednika kredytów hipotecznych dla osób fizycznych, który pobiera prowizje od klientów. Jeśli ktoś takiego zna, proszę o komentarz pod artykułem.

Z reguły usługi doradcy finansowego są dla klientów CAŁKOWICIE BEZPŁATNE.

To znaczy, że za pracę doradcy zapłaci bank, w którym weźmiesz kredyt.

I nie myśl sobie, ze będziesz cwany i po spotkaniu z doradcą, po poznaniu i wyselekcjonowaniu wszystkich ofert, pójdziesz bezpośrednio do banku z nadzieją, że dostaniesz coś taniej.

To tak nie działa!

Oferty bezpośrednio w bankach NIE są wcale tańsze ani droższe, niż u pośredników kredytowych. Po prostu, kiedy pójdziesz do banku, to i tak zapłacisz tyle samo za kredyt. Jedynie bank z nikim nie będzie dzielił się swoim zarobkiem. Jeśli natomiast weźmiesz kredyt z doradcą, to bank zwyczajnie zarobi trochę mniej, ponieważ będzie się musiał podzielić ze swoim pośrednikiem.

Ok, to ile zarabia doradca finansowy?

Temat wynagradzania doradców finansowych w Polsce był przedmiotem bardzo głośnej dyskusji politycznej w roku 2017. Komisja Nadzoru Finansowego bardzo lobbowała ustawodawcę aby całkowicie zakazać wynagradzania doradców finansowych!

Tak ostre stanowisko było podyktowane licznymi zarzutami kierowanymi w ich stronę, że rzekomo naciskają klientów aby wybierali niekorzystne dla nich oferty, ale opłacalne dla doradcy.

Już tłumaczę o co chodzi:

Problem polegał na tym, że znajdowali się nieuczciwi doradcy, którzy przedstawiali oferty w taki sposób, aby nakierować klienta do skorzystania z takiej oferty, na której sprzedaży najwięcej zarobi pośrednik finansowy, a niekoniecznie klient.

Problem bierze się stąd, że doradcy dostają różne wynagrodzenie z różnych banków. To znaczy, że za sprzedaż kredytu banku ABC doradca zarobi więcej, niż za sprzedaż oferty banku XYZ! A tam, gdzie doradca zarabia najwięcej - klient często traci! (Choć nie jest to regułą)

Taka sytuacja prowadzi prostą drogą do klasycznego konfliktu interesów.

To znaczy, że w idealnej sytuacji i doradcy i klientowi powinno zależeć, aby klient wybrał najlepszą ofertę z JEGO punktu widzenia (punktu widzenia klienta).

Niestety rzeczywistość jest inna: Klient chce ofertę, która będzie dla niego najtańsza i najbardziej opłacalna...

A doradca chce sprzedać ofertę, na której on sam najwięcej zarobi...

Doradca finansowy ile zarabia

Różnice w wynagrodzeniach wypłacanych doradcom przez banki potrafią być znaczące:

Doradca finansowy zarabia od 1% do nawet 5% wartości kredytu.

Czyli za kredyt w wysokości 300.000 zł doradca kredytowy może zarobić od 3.000 zł do nawet 15.000 zł.

Najczęściej jednak, doradcy kredytowi zarabiają od 1 do 2% za uruchomiony kredyt. Czyli za kredyt 300.000 zł pośrednik może zarobić w praktyce od 3.000 zł do 6.000 zł. Od tej kwoty musi jeszcze zapłacić podatek dochodowy (18%) i opłacić koszty prowadzenia działalności.

Nie oczekujmy zatem, że doradcy będą się w jakiś sposób "dzielić" swoją prowizją z klientami, na co niekiedy naciskają niezorientowani w sprawie klienci.

Jak zatem pogodzić interes doradcy i interes klienta?

Na szczęście KNF nie zakazała wynagradzania pośredników kredytowych. Znalazła natomiast pewien kompromis. Po prostu przedstawiając Klientowi oferty (na formularzu informacyjnym) doradca finansowy musi napisać, ile zarobi za sprzedaż tej oferty.

Oczywiście NIE jest zasadą, że oferta na której najwięcej zarobi doradca jest automatycznie najgorsza dla klienta!

Należy w tym miejscu obalić ten mit!

Często wręcz przeciwnie, niektóre banki wprowadzają nową ofertę na rynek i chcąc pozyskać na nią nowych klientów - uatrakcyjniają ją zarówno dla klientów jak i dla swoich pośredników!

Na sam koniec tego akapitu warto dodać, że nie ma za bardzo korelacji z wysokością prowizji płatnej bankowi za uruchomienie kredytu, a prowizją którą zarobi doradca.

Są to dwie różne rzeczy. Można spokojnie znaleźć oferty bankowe bez prowizji za uruchomienie, za które jednak doradca dostanie swoją prowizję.

Pytanie nr 6

Czy Twój doradca finansowy ma wykształcenie wyższe na kierunku finansowym?

Zawód doradcy finansowego jest co prawda uregulowany w ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami jednak są to wymagania łatwe do spełnienia:


Pośrednikiem finansowym może być osoba fizyczna, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie była prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo: – przeciwko życiu i zdrowiu, – przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, – przeciwko ochronie informacji, – przeciwko wiarygodności dokumentów, – przeciwko mieniu, – przeciwko obrotowi gospodarczemu, – przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, – skarbowe,
• posiada co najmniej średnie wykształcenie,
• odbyła organizowane przez pośrednika kredytu hipotecznego szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przeprowadzony przez pośrednika kredytu hipotecznego

Jednak, czy taka osoba będzie umiała odpowiedzieć na wszystkie Twoje pytania i wyjaśnić wszystkie wątpliwości?

Polecam spytać doradcy, z którym zamierzasz współpracować, czy ma wykształcenie wyższe związane z finansami.

Oczywiście nie gwarantuje to od razu, że będzie znać odpowiedź na każde pytanie. Jednak jest duża szansa, że dzięki temu taki doradca będzie mógł spojrzeć szerzej na Twoją sprawę i objąć wzrokiem cały kontekst Twojej sytuacji.

Dla przykładu, jako doradca finansowy middlers posiadam tytuł magistra nauk ekonomicznych, zdobyte na kierunku Rynki Finansowe i Bankowość zdobyte w Wyższej Szkole Bankowej we Wrocławiu oraz ukończyłem studia podyplomowe na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu na kierunku Analizy Finansowej.

Dzięki temu nie boję się pytań typu:

• przy jakiej wysokości wskaźnika DtI bank nie zaakceptuje Twojej zdolności kredytowej?
• jak poprawić wysokość dochodu dyspozycyjnego?
• dlaczego RRSO tańszego kredytu jest wyższe?
• od czego zależy czy WIBOR spadnie?
• jak można wykorzystać wysokość wskaźnika LTV?
• od czego zależy ocena scoringowa w BIK?
• i wieeele więcej na moim blogu:)

Nie chcę absolutnie, aby ktokolwiek odebrał te informacje jako przechwałki.

Jednak od swojego doradcy finansowego na prawdę możesz wymagać więcej, niż tylko bezmyślnego "wypełniania papierków".

A na najlepszych doradcach kredytowych możesz o prostu polegać i im zaufać.

Pytanie nr 7

Jak długo działa Twój doradca finansowy na rynku? Innymi słowy - jak duże ma doświadczenie?

Jest to koleje bardzo ważne pytanie, które pozwoli Ci lepiej się zorientować w wyborze docelowego doradcy.

Doświadczenie i ilość sprzedanych umów kredytowych jest najlepszą wizytówką, świadczącą o dobrym przygotowaniu merytorycznym.

Do tego taki doradca najpewniej spotkał się już z wieloma tak zwanymi trudnymi przypadkami i dzięki temu szybko potrafi rozeznać się w sytuacji danego klienta.

Oprócz tego, pomagając zdobyć finansowanie na różne mieszkania i domy, z różnych inwestycji i na różnych etapach, będzie mógł również rozjaśnić Ci pewne sprawy związane z zakupem nieruchomości.

Co powinien wiedzieć doradca finansowy

Z całą pewnością, doradca finansowy powinien znać cały proces zakupowy nieruchomości.

Często zapisy w umowach przedwstępnych skutecznie uniemożliwiają skorzystanie z finansowania banku.

Bank bowiem musi respektować postanowienia umowy i na przykład umówionych terminów.

Jeśli okażą się za krótkie, bank aby procesować kredyt, będzie wymagał aneksów do umowy z potwierdzeniem ich przedłużenia.

Doradca finansowy powinien również umieć zbadać stan prawny nieruchomości.

Oczywiście dobrze, aby zrobił to zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę ze sprzedającym czy deweloperem.

Bardzo pomocna okaże się tutaj umiejętność badania księgi wieczystej.

Mogą się w niej bowiem znaleźć zapisy, które nie są przeszkodą do przeniesienia na Ciebie własności ale mogą skutecznie uniemożliwić wzięcie kredytu.

Takim przykładem mogą być wzmianki o wpisach w którymś dziale KW.

Bank bez ich dokładnego sprawdzenia i zweryfikowania nie zgodzi się na udzielenie kredytu.

Więcej o wzmiankach i o samej księdze wieczystej i hipotece w moim artykule na otico.pl

Uff...

Skoro dobrnąłeś drogi czytelniku do tego miejsca, to znaczy, że chyba dość intensywnie myślisz o zakupie nieruchomości i kredycie na mieszkanie :)

Zachęcam zatem do skontaktowania się z doradcą finansowym middlers w celu znalezienia najlepszej oferty kredytowej dla Ciebie!

A tak jeszcze przy okazji...

Czy masz już na swoim telefonie moją aplikację - KupujeM?

Jeszcze więcej cennych informacji o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie można znaleźć w mojej aplikacji mobilnej na smartfony z Androidem:

Kliknij zdjęcie aby pobrać aplikację KupujeM - mądry zakup mieszkania

Aplikacja jest bezpłatna i można ją pobrać klikając w ten link.